12月14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》（簡稱《綱要》），堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、培育完整內(nèi)需體系，是加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的必然選擇，是促進(jìn)我國長遠(yuǎn)發(fā)展和長治久安的戰(zhàn)略決策。

在持續(xù)提升傳統(tǒng)消費(fèi)方面，《綱要》提出促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。健全住房公積金制度。推進(jìn)無障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能家電消費(fèi)，推動數(shù)字家庭發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次中央發(fā)布的擴(kuò)內(nèi)需綱要，充分體現(xiàn)了后疫情時代對于內(nèi)需或消費(fèi)的極大重視，同時，擴(kuò)內(nèi)需也需要房地產(chǎn)的積極參與。

植信投資研究院資深研究員馬泓指出，《綱要》中關(guān)于房地產(chǎn)的定位與二十大報告的提法一致，長期來看，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。盡管房地產(chǎn)市場短期運(yùn)行遇到了不小的困難，但隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然有很大的發(fā)展空間。

“房地產(chǎn)內(nèi)需的促進(jìn)要基于‘一定位一制度’的大框架下進(jìn)行，即要在房住不炒、租購并舉的制度下推進(jìn)。唯有這樣，對于住房或居住消費(fèi)的支持才具有可持續(xù)性，也防范出現(xiàn)方向的偏差。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

“房住不炒”是房地產(chǎn)長期堅(jiān)持的行業(yè)定位

《綱要》提出，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，“房住不炒”是房地產(chǎn)長期堅(jiān)持的行業(yè)定位，只有堅(jiān)持“房住不炒”，才能真正意義上促進(jìn)住房消費(fèi)市場健康發(fā)展。

《綱要》明確，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

陳文靜指出，支持合理自住需求、遏制投資投機(jī)需求，在未來樓市政策的優(yōu)化過程中，針對剛需、改善性住房需求的支持政策有望進(jìn)一步完善，而針對投資投機(jī)需求的限制性政策或更加精細(xì)化。同時，強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)”，當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期仍然不穩(wěn)，供需兩端市場信心不足，強(qiáng)化預(yù)期引導(dǎo)，或更有利于市場情緒修復(fù)。

馬泓認(rèn)為，《綱要》中提及的“居民合理自主需求”，就是剛性和改善性需求，未來這兩部分住房需求將是住房政策主要的服務(wù)對象。一方面，流動人口和城市自然增長的新增人口將成為剛需的主要來源；另一方面，改善性住房需求也逐漸成為人民群眾向往美好生活的訴求。

“重提‘三穩(wěn)’目標(biāo)，意味著未來半年內(nèi)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的趨勢更加明確，但房價大漲的情況依然不會出現(xiàn)，預(yù)計(jì)不同等級城市將輪動走穩(wěn)回升。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說道。

租購并舉的住房制度方向不變

《綱要》提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。同時，按照《規(guī)劃綱要》，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

《綱要》再次明確“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，與二十大報告相關(guān)提法一致。

陳文靜指出，近幾年針對租賃市場的支持政策已經(jīng)在全方位跟進(jìn)，未來有望進(jìn)一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落地，長租房租購?fù)瑱?quán)的相關(guān)政策亦有望實(shí)質(zhì)性落地。

張波認(rèn)為，保障房是解決新市民居住問題重要舉措，明確提出以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。從保障的手段來看，共有產(chǎn)權(quán)和保租房是兩個有力抓手，近幾年保租房的供應(yīng)量已經(jīng)有了明顯增加，加之今年以來多渠道共建的方式，包括部分城市試點(diǎn)商品房轉(zhuǎn)為保租房，都大大提高了保租房房源數(shù)量，有力保障了新市民的居住需求，更是推進(jìn)公共服務(wù)同權(quán)化的基礎(chǔ)。

馬泓指出，2015年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出發(fā)展住房租賃市場；2020年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要“解決好大城市住房突出問題”；住建部曾表示，“十四五”期間，全國40個重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計(jì)可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。毫無疑問，保障性租賃住房已經(jīng)成為了保障居民住房需求的重要抓手，相應(yīng)的住房金融配套服務(wù)也在陸續(xù)跟進(jìn)。

央行明確保障性住房租賃貸款不納入商業(yè)銀行貸款集中度考核指標(biāo)，2022年首批3支保障房REITs也在交易所上市，標(biāo)志著保障房項(xiàng)目所涉及的“投融管退”形成閉環(huán)，為保障性租賃住房提供了有效金融工具支持。在過去若干年土拍過程中，部分城市的土地項(xiàng)目也加入了增加保障性住房建設(shè)的比例。未來，新型城鎮(zhèn)化將推動區(qū)域性住房需求提升，住房供給也將提供更加多元化的選擇，租賃住房比重將有望上升，更好地匹配和滿足居民住房需求。

健全住房公積金制度，發(fā)揮住房保障、改善民生職能

《綱要》提出，健全住房公積金制度。

陳文靜指出，住房公積金制度是我國政策性住房金融體系的重要組成部分，在過去房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展過程中，公積金制度發(fā)揮著重要作用，但伴隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，公積金運(yùn)行過程中也存在不少亟待解決的問題，如部分地區(qū)公積金使用效率較低、公積金資金互助和普惠性等功能未能完全發(fā)揮、住房公積金監(jiān)管制度不健全和資金來源受限等，未來健全公積金制度，將更有利于發(fā)揮其住房保障、改善民生的職能。

此外《綱要》還提出，推進(jìn)無障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能家電消費(fèi)，推動數(shù)字家庭發(fā)展。

“結(jié)合國內(nèi)老齡化趨勢不斷增加以及年青群體的需求，綱要還積極推動推進(jìn)無障礙設(shè)施建設(shè)，以保障更多老年群體的居住安全性。同時結(jié)合數(shù)字化建設(shè)以及智能的不斷升級，也將智能家電消費(fèi)和數(shù)字家庭發(fā)展作為重點(diǎn)之一。這一方向未來預(yù)計(jì)會持續(xù)推進(jìn)，同時結(jié)合科技發(fā)展以及人群需求的變化，不斷推進(jìn)完善和細(xì)化。”張波說。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次戰(zhàn)略，再次強(qiáng)調(diào)了圍繞潛在需求，打造有租有買、供應(yīng)低成本、低門檻的住房保障體系，降低消費(fèi)的門檻和成本，才能釋放消費(fèi)的潛力，將潛力轉(zhuǎn)化為能力。此外，還強(qiáng)調(diào)了存量房消費(fèi)，比如無障礙、裝飾裝修、智能化，適應(yīng)了老齡化時代，居民存量房升級換代和已進(jìn)入樓市后的年輕人的新需求�？偟膩碚f，對于住房消費(fèi)的內(nèi)容，落實(shí)了消費(fèi)的基礎(chǔ)性作用，強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革，并把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來。