編輯按：海天密碼旨在幫助地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)成本管理的終極目標(biāo)，幫助集團(tuán)控制成本，鑄造集團(tuán)項(xiàng)目成本造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等規(guī)模項(xiàng)目這一奇跡。前幾期雜志先后為大家?guī)��?lái)了海天密碼112310之“1”——幫助企業(yè)建立起1個(gè)屬于自己的成本管理體系；海天密碼112310之“12”——12個(gè)月動(dòng)態(tài)成本報(bào)表；海天密碼112310之“3”——3項(xiàng)重要的關(guān)鍵點(diǎn)技術(shù)支持：設(shè)計(jì)階段優(yōu)化（限額設(shè)計(jì)）、合約規(guī)劃（招標(biāo)管理、合同管理）、采購(gòu)咨詢（集中采購(gòu)）；“1”、“12”“3”，都是為了最終實(shí)現(xiàn)“10”——使集團(tuán)所屬項(xiàng)目成本控制在低于市場(chǎng)水平5%-10%這一成本節(jié)約目標(biāo)。如若比擬海天密碼112310之“1”，則屬于“內(nèi)功心法”，其目的在于打好成本管理的基礎(chǔ)；海天密碼112310之“3”，其目的則是成就集團(tuán)成本管控的“拳腳行云”；海天密碼112310之“12”功效在于指點(diǎn)集團(tuán)“兵器武藝”的熟練運(yùn)用。團(tuán)成本管控已修煉好“內(nèi)功心法”，“拳腳功夫”亦如行云流水，“兵器武藝”十八般樣樣種種皆是精通，必能最大限度管控好成本，笑傲同級(jí)別的項(xiàng)目成本管控。

　　這期編者就海天密碼的際運(yùn)用為大家?guī)��?lái)一個(gè)案例，同大家一起來(lái)探究一下海天咨詢是怎樣幫助集團(tuán)成就“一代宗師”的。該案例所涉及客戶因保障其項(xiàng)目商業(yè)機(jī)密的需求，故代稱J公司。J公司該項(xiàng)目建筑面積約為21萬(wàn)㎡，合同預(yù)估總造價(jià)3.4億元，自2009年4月開(kāi)始實(shí)施，2012年3月份結(jié)束，海天公司承擔(dān)了它的解決方案類服務(wù)，這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施的過(guò)程是這樣的。

　　壹“內(nèi)功心法”修煉篇：構(gòu)建成本管理體系

　　（一）海天為J公司進(jìn)行企業(yè)成本控制發(fā)展階段分析

　　根據(jù)海天咨詢多年的成本控制經(jīng)驗(yàn)，海天咨詢成本控制專家組對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制狀態(tài)進(jìn)行了分析研究。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制從初級(jí)到高級(jí)要經(jīng)過(guò)三個(gè)階段。第一階段是被動(dòng)成本核算；第二階段是主動(dòng)成本控制；第三階段是戰(zhàn)略性成本資源優(yōu)化配置。（詳見(jiàn)表一）

　　J公司目前亦是處于成本控制發(fā)展第二階段的前期，即主動(dòng)成本控制階段的前期。據(jù)此，海天咨詢依據(jù)和國(guó)內(nèi)其他開(kāi)發(fā)商合作時(shí)的成本管理經(jīng)驗(yàn)，組織工程咨詢專家組為J公司建立了一套成本控制的解決方案，通過(guò)該解決方案將J公司公司成本控制推向第二階段成熟期，并為進(jìn)入第三階段做準(zhǔn)備。

　　（二）海天為J公司制定的成本管理主線流程（詳見(jiàn)表二）

　　(三)海天成本控制文件體系（詳見(jiàn)表三）

     海天在幫助J公司建立起屬于他們自己的成本管理體系后，進(jìn)一步助其修煉好“內(nèi)功心法”，接下來(lái)就是為其提供關(guān)鍵環(huán)節(jié)的技術(shù)支持，助其“拳腳行云”。

　　貳“拳腳行云”修煉篇：成本控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)技術(shù)支持

　　話說(shuō)天下武學(xué)出少林，拳腳修煉自然要從少林派杰出武藝中學(xué)起。

　　（一）金剛般若掌：經(jīng)濟(jì)優(yōu)化J公司設(shè)計(jì)方案

　　1、設(shè)計(jì)概算與實(shí)際建設(shè)成本存在差異

　　工程設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程，是工程建設(shè)的靈魂，是確定和控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。方案設(shè)計(jì)要做到技術(shù)與藝術(shù)、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的合理統(tǒng)一。

　　調(diào)查表明設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占工程總造價(jià)的１％，但對(duì)整體工程造價(jià)的影響卻高達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)方案是每個(gè)項(xiàng)目能否做到少投入、高產(chǎn)生、合理使用人、財(cái)、物，取得最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。但是由于專業(yè)的限制，設(shè)計(jì)人員主要從“使用功能”、“建筑藝術(shù)”上考慮設(shè)計(jì)方案，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本不會(huì)太重視，同時(shí)設(shè)計(jì)人員也缺少實(shí)際成本方面的數(shù)據(jù)庫(kù)，設(shè)計(jì)概算可能與實(shí)際建設(shè)成本存在一定出入。

　　2、設(shè)計(jì)單位預(yù)算和內(nèi)部預(yù)算對(duì)比分析

　　設(shè)計(jì)施工圖紙出來(lái)以后，組織成本管理人員編制施工圖預(yù)算，通過(guò)公司內(nèi)部施工圖預(yù)算與設(shè)計(jì)單位出具的施工圖預(yù)算對(duì)比，找出差異，并分析對(duì)應(yīng)指標(biāo)，形成書(shū)面記錄。為后續(xù)指標(biāo)分析提供對(duì)比信息。

　　3、指標(biāo)分析、對(duì)比

　　根據(jù)J公司工程的特點(diǎn)，對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分析、對(duì)比，如果超過(guò)控制指標(biāo)值，應(yīng)與設(shè)計(jì)人員溝通調(diào)整。在對(duì)指標(biāo)分析時(shí)應(yīng)對(duì)工程的特征進(jìn)行詳細(xì)描述，保證相比較的項(xiàng)目要有可對(duì)比性。（詳見(jiàn)表四）

　�。ǘ�）達(dá)摩伏虎拳：為J公司做合約規(guī)劃

　　1、合約規(guī)劃的六大內(nèi)容

　　2、合約規(guī)劃模板式樣

　　在外家掌法金剛般若掌（經(jīng)濟(jì)優(yōu)化J公司設(shè)計(jì)方案）及拳法達(dá)摩伏虎拳（為J公司做合約規(guī)劃）都已修習(xí)完畢，便是需要修習(xí)一門(mén)功夫?qū)⒍�者融�?huì)貫通，合而利用：龍象羅漢功（集中采購(gòu)）。

　　（三）龍象羅漢功：集中采購(gòu)

　　1、集中采購(gòu)的目的:降低采購(gòu)成本。集中采購(gòu)是對(duì)集團(tuán)內(nèi)部采購(gòu)的控制方式，是集團(tuán)內(nèi)部采購(gòu)管理的必然趨勢(shì)。在集團(tuán)層面中，需要進(jìn)行統(tǒng)一集中的供應(yīng)商分類管理與評(píng)估、采購(gòu)品相的分類管理、采購(gòu)價(jià)格管理、采購(gòu)招投標(biāo)管理，根據(jù)不同的物質(zhì)采用有效的采購(gòu)戰(zhàn)略，并進(jìn)行物質(zhì)的集中訂購(gòu)業(yè)務(wù)和集中結(jié)算業(yè)務(wù)，構(gòu)建集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理，提高供應(yīng)商服務(wù)水平。集團(tuán)集中采購(gòu)事業(yè)部負(fù)責(zé)匯集分子公司的采購(gòu)申請(qǐng)并進(jìn)行調(diào)整匯總，分子公司根據(jù)總部收貨指令進(jìn)行收貨入庫(kù)，反饋收貨狀況給總部，形成集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)計(jì)劃。

　　2、集中采購(gòu)的模式。為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)采購(gòu)業(yè)務(wù)集中管控的需求，集中采購(gòu)包括以下幾種模式的應(yīng)用：集中定價(jià)、分開(kāi)采購(gòu)；集中訂貨、分開(kāi)收貨付款；集中訂貨、分開(kāi)收貨、集中付款；集中采購(gòu)調(diào)撥等運(yùn)作模式。具體采用哪種模式要看集團(tuán)與分公司的運(yùn)營(yíng)模式。

　　3、集中采購(gòu)的功能。集中采購(gòu)有8大功能，具體如下。

　　統(tǒng)一采購(gòu)基礎(chǔ)資料。集團(tuán)采購(gòu)的基礎(chǔ)資料是集團(tuán)統(tǒng)一管控的基礎(chǔ)，集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一供應(yīng)商編碼、名稱和基礎(chǔ)屬性，并通過(guò)集團(tuán)統(tǒng)一分配方式授權(quán)給下屬企業(yè)使用，保證集團(tuán)內(nèi)供應(yīng)商等基礎(chǔ)資料的唯一性，而下屬企業(yè)還可以個(gè)性化修改相關(guān)財(cái)務(wù)資料和采購(gòu)資料，使得采購(gòu)基礎(chǔ)資料在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)差異性業(yè)務(wù)資料的擴(kuò)展，并及時(shí)更新供應(yīng)商基礎(chǔ)性資料。

　　統(tǒng)一采購(gòu)價(jià)格。采購(gòu)價(jià)格是采購(gòu)業(yè)務(wù)中的重要控制點(diǎn)，并且是采購(gòu)中的敏感資料，集團(tuán)統(tǒng)一控制采購(gòu)價(jià)格，下屬企業(yè)使用集團(tuán)統(tǒng)一制定的價(jià)格政策來(lái)執(zhí)行采購(gòu)業(yè)務(wù)中的采購(gòu)價(jià)格；集團(tuán)內(nèi)提供采購(gòu)最高限價(jià)控制，采購(gòu)價(jià)格均不允許超出最高限價(jià)，達(dá)到集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)價(jià)格的目的。

　　集團(tuán)財(cái)務(wù)信息的整合。集中采購(gòu)有利于集團(tuán)內(nèi)部對(duì)公司采購(gòu)業(yè)務(wù)單元的業(yè)績(jī)和公司價(jià)值最大化，集團(tuán)建立統(tǒng)一的核算管理平臺(tái)，提高整體核算水平，增加集團(tuán)的協(xié)同度，對(duì)采購(gòu)流程進(jìn)行端到端的監(jiān)控，使得交易處理、費(fèi)用審核與采購(gòu)結(jié)算工作全部區(qū)域集中，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的稅務(wù)單據(jù)集中處理。

　　批量采購(gòu)控制。主要是對(duì)采購(gòu)的物料進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)批量控制，小批量的訂貨會(huì)造成采購(gòu)價(jià)格的偏高。集團(tuán)統(tǒng)一控制采購(gòu)的最大訂貨量和最小訂貨量控制，要求下屬企業(yè)的采購(gòu)不能小于最小的訂貨量，通過(guò)集團(tuán)把下屬企業(yè)的采購(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行匯總，形成批量采購(gòu)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　統(tǒng)一管控供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)。集中采購(gòu)有利于集團(tuán)站在全局的角度審核供應(yīng)鏈的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)戰(zhàn)略物資的采購(gòu)，集團(tuán)必須對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，有利于審核供應(yīng)商的真實(shí)性，對(duì)供應(yīng)商的生產(chǎn)能力及管理水平進(jìn)行全面整體性的評(píng)估，并有利于節(jié)約集團(tuán)采購(gòu)的管理成本。

　　共享供應(yīng)商供貨信息。供貨信息是采購(gòu)系統(tǒng)的基礎(chǔ)資料信息之一，供貨信息主要引用組織單元數(shù)據(jù)、物料主數(shù)據(jù)、供應(yīng)商主數(shù)據(jù)，定義供應(yīng)商可以供應(yīng)那些物料以及這些供應(yīng)物料的不同供應(yīng)量、容差等，在采購(gòu)業(yè)務(wù)單據(jù)中，供貨信息將為其提供默認(rèn)的信息，并控制采購(gòu)業(yè)務(wù)單據(jù)，確保采購(gòu)業(yè)務(wù)單據(jù)嚴(yán)格按照供貨信息來(lái)執(zhí)行。集團(tuán)內(nèi)供應(yīng)商供貨信息共享，下屬企業(yè)可相互引用供貨信息。

　　最佳的物流配送。物流配送服務(wù)體現(xiàn)了企業(yè)重要競(jìng)爭(zhēng)力，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，如何在合理的物流成本下及時(shí)準(zhǔn)確的將物資配送到作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，給物流管理提出了新的挑戰(zhàn)，集團(tuán)采購(gòu)使采購(gòu)的物資庫(kù)存管理合理化、配送規(guī)劃科學(xué)化、物流成本節(jié)約化、物流風(fēng)險(xiǎn)控制有效化。

　　利于詢價(jià)、比價(jià)。采購(gòu)詢價(jià)/比價(jià)單是采購(gòu)部門(mén)人員確定需采購(gòu)物料價(jià)格的過(guò)程，用于收集不同供應(yīng)商的報(bào)價(jià)，通過(guò)對(duì)集中采購(gòu)事業(yè)部制定的供應(yīng)商報(bào)價(jià)評(píng)估流程，對(duì)供應(yīng)商報(bào)價(jià)進(jìn)行最低價(jià)格分析、產(chǎn)品生命周期成本最低分析、報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析等工具，進(jìn)而比較并最終選擇物料價(jià)格與供應(yīng)商。物料價(jià)格審批確定后將更新對(duì)應(yīng)供應(yīng)商的供貨信息中的價(jià)格，并作為即將執(zhí)行采購(gòu)訂單的物料價(jià)格。在作了采購(gòu)詢價(jià)的處理后，如何確定采用哪一個(gè)供應(yīng)商的貨物還需要一個(gè)比價(jià)的過(guò)程處理，通過(guò)比價(jià)提供價(jià)格有用的參考數(shù)據(jù)，有效幫助采購(gòu)人員確定采購(gòu)價(jià)格。（詳見(jiàn)表五）

　　J公司在成本管理上已經(jīng)修煉好了“內(nèi)功心法”，“拳腳功夫”也已通過(guò)金剛般若掌（經(jīng)濟(jì)優(yōu)化J公司設(shè)計(jì)方案）、達(dá)摩伏虎拳（為J公司做合約規(guī)劃）、龍象羅漢功（集中采購(gòu)）的成功修煉。天將為其提供12個(gè)月的動(dòng)態(tài)成本管理，使其在“兵器武藝”上精通，成就真正高手。

　　叁“兵器武藝”修煉篇：成本動(dòng)態(tài)管理控制

　　(一） 動(dòng)態(tài)成本控制流程（詳見(jiàn)表六）

　�。ǘ�）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制

　　1.海天在J公司圖紙?zhí)峁┖?0天之內(nèi)編制工程預(yù)算。（該預(yù)算應(yīng)包含施工圖上的所有內(nèi)容，并根據(jù)J公司要求分別匯總計(jì)算，便于后期的指標(biāo)分解）。提示：要求施工單位報(bào)審也應(yīng)按此要求進(jìn)行分列。

　　2.海天在兩個(gè)月內(nèi)完成對(duì)審，根據(jù)對(duì)審后的預(yù)算再次分解指標(biāo)，并及時(shí)調(diào)整確定目標(biāo)。

　　3.按照J(rèn)公司成本部要求定期溝通雙方工作中存在的問(wèn)題，并討論進(jìn)一步改進(jìn)意見(jiàn)。

　　4.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)提供月完成及下月計(jì)劃，收到該資料后兩天內(nèi)完成現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際復(fù)核，次月5日?qǐng)?bào)送成本動(dòng)態(tài)月報(bào)。

　　5.收到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度款復(fù)核資料3日內(nèi)編制項(xiàng)目進(jìn)度款報(bào)告并報(bào)送成本部復(fù)核。

　　6.接到竣工結(jié)算資料45日內(nèi)完成項(xiàng)目對(duì)審、提交遺留問(wèn)題，并于遺留問(wèn)題解決后10日內(nèi)出具該項(xiàng)目的竣工結(jié)算報(bào)告。

　�。ㄈ�）在嚴(yán)格控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)的同時(shí)也要確保質(zhì)量控制，因此海天有一系列的質(zhì)量控制措施：

　　1. 堅(jiān)持審核、審定流程及工程量誤差率的要求，始終確保質(zhì)量關(guān)；

　　2. 堅(jiān)持“資金計(jì)劃”變更的編制與目標(biāo)整理；

　　3. 堅(jiān)持“對(duì)審”工作中的工程量“每日量每日清”的核對(duì)辦法；

　　4. 堅(jiān)持“對(duì)審”工作的“三方會(huì)議紀(jì)要”及對(duì)審前對(duì)海天咨詢實(shí)施人員的項(xiàng)目交底會(huì)議，主要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的要求及實(shí)施人員與負(fù)責(zé)人之間的溝通，保證質(zhì)量；

　　5. 堅(jiān)持在“預(yù)、結(jié)算對(duì)審”工作前做對(duì)賬時(shí)間計(jì)劃；

　　6. 項(xiàng)目質(zhì)量：除了嚴(yán)格秉承原“審核、審定”的流程外，額外增加二次“審核”工作，一定要保證項(xiàng)目的質(zhì)量，不能再出現(xiàn)不統(tǒng)一、漏項(xiàng)等情況，一定要保證項(xiàng)目質(zhì)量，盡量將問(wèn)題縮小在最小范圍，保證誤差率做到最低。

　　7. 節(jié)點(diǎn)預(yù)算：提前將對(duì)審后的預(yù)算按照合同要求的節(jié)點(diǎn)范圍編制出來(lái)，并匯總到表格明確。當(dāng)接到工程部的通知編制“形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)度款”時(shí)，派相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)實(shí)際進(jìn)度情況，保證節(jié)點(diǎn)預(yù)算的真實(shí)性、客觀性，絕對(duì)不能出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)多付的情況。

　　8. 全程控參與深度：①派駐專人參與現(xiàn)場(chǎng)成本管理，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤、記錄，并把記錄內(nèi)容傳達(dá)到每個(gè)相關(guān)人員手中；②參與節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，例如地基驗(yàn)槽、主體封頂?shù)裙?jié)點(diǎn)要參與到，了解項(xiàng)目的每個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)；③隨項(xiàng)目進(jìn)度安排安裝人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)。

　　肆“一代宗師”成就篇：實(shí)現(xiàn)成本管理終極目標(biāo)

　　J公司該項(xiàng)目完工后海天共計(jì)審減金額約有四千萬(wàn)，將該項(xiàng)目總造價(jià)由3.4億，申減至3億左右，實(shí)現(xiàn)J集團(tuán)該項(xiàng)目成本控制低于市場(chǎng)10%這一目標(biāo)。使J公司資金得到最大化利用，笑傲同等規(guī)模項(xiàng)目造價(jià)，成就“一代宗師”。海天密碼“112310”在該項(xiàng)目過(guò)程中嚴(yán)格貫徹實(shí)行，其效用性可見(jiàn)一斑。

　　海天密碼“112310”為最大限度的幫助集團(tuán)建造完善的成本管控體系、掌控成本、節(jié)約成本起到了關(guān)鍵性的里程碑式的作用。